DIREITO REAL DE LAJE: o que vem a ser, como se aplica e se realiza na prática este novo tipo de direito real.

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Mercado Imobiliário

Por: Chave Fácil | 26 julho 2017


Por meio da Medida Provisória nº 759, de 22 de dezembro de 2016, dentre outras providências, tem-se o objetivo de regularizar as construções chamadas popularmente de “Laje”. É notório o problema habitacional que o Brasil apresenta com construções irregulares e divisões dos terrenos com vários proprietários sem legalidade real de propriedade, o que com o passar dos anos, virou uma situação recorrente, causando problemas de natureza prática (tributária e de propriedade do imóvel) e ficou sem disciplina legal. Conforme Morgana Schoenau da Silva, assessora jurídica do Secovi/SC, “a medida visa à regularização urbanística de milhares de construções irregulares e clandestinas no país, principalmente nos grandes centros urbanos e destinada a população de baixa renda”.

A recente Medida Provisória alterou a redação do Código Civil e de outras leis existentes no ordenamento jurídico brasileiro para dar espaço à possibilidade deste novo tipo de direito coexistir aos habituais direitos reais: propriedade, usufruto, servidões, hipoteca, penhor e entre outros. Sendo alterado o artigo de número 1.225, que enumera as diferentes espécies de direitos reais existentes no ordenamento jurídico, nele incluindo um novo inciso (XIII, a laje) e a criar um novo artigo do mesmo diploma legal, o de número 1.510-A. Conforme trecho:

Art. 1.510-A. O direito real de laje consiste na possibilidade de coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda à superfície de sua construção a fim de que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo. (…)

Segundo a redação, o Direito Real de Laje está relacionado a um bem imóvel e ao uso do espaço aéreo sobre ele, mas não se limita apenas a esta característica básica, pois é obrigatório para sua configuração que possua acesso independente para a via pública. O parágrafo 3º do referido artigo 1510-A, exige que a laje sobreposta e a propriedade sotoposta possuam isolamento funcional e acesso independente, para que assim possam ser consideradas como tal.

O direito real de laje não constitui um direito real novo, mas uma modalidade de direito de superfície que, desde 2001, já tem previsão expressa na legislação brasileira, à superfície por sobrelevação. O que caracteriza o direito de superfície e distingue o seu tipo dos demais direitos reais é a possibilidade de constituir em um único terreno duas unidades imobiliárias autônomas.

Neste caso a regulamentação da sobrelevação, sob o nome de direito de laje, pode-se destacar dois pontos que parecem ser mais relevantes: a abertura de matrícula registral autônoma, um ponto delicado do direito de superfície no Brasil (artigo 1510-A, parágrafo 5º); § 5º As unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, não podendo o adquirente instituir sobrelevações sucessivas, observadas as posturas previstas em legislação local.

E a permissão de constituição do direito de laje sem submissão ao regime do condomínio edílico (artigo 1510-A, parágrafo 6º);

§ 6º a Instituição do direito real de laje não implica atribuição de fração ideal de terreno ao beneficiário ou participação proporcional em áreas já edificadas.

O direito de laje se aplica apenas se não for possível identificar a individualização de lotes e acesso independente entre as unidades, cada um responderá pelos encargos e tributos, mas terá liberdade para vender a sua parte do imóvel. Fica proibido ao comprador construir “sobrelevações sucessivas. E somente será admitido “quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes, sobreposição ou a solidariedade de edificações ou terrenos” (§ 1º), não se confundindo, com o condomínio edilício, pois neste caso coexistem propriedades plenas em plano horizontal, com direito à fração ideal do solo e das áreas comuns.

A norma cria ainda uma nova forma de registrar a propriedade: a legitimação fundiária, onde o processo tradicional de regularização título a título será substituído por um reconhecimento de aquisição originária de propriedade, a partir de cadastro aprovado pelo Poder Judiciário. Haverá dois tipos de enquadramento para a regularização: interesse social e interesse específico. No primeiro, serão incluídas as ocupações por pessoas de baixa renda, com finalidade residencial, que receberão gratuitamente o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica por conta do Poder Público. No segundo caso, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região.

É indiscutível que a laje sobreposta, por tratar-se de um direito real sobre imóvel, deverá ser criada e receber sua existência jurídica através de uma escritura pública e sua averbação junto ao registro de imóveis competente. O cadastramento municipal e a obediência aos requisitos urbanísticos também será elemento fundamental.

Entretanto, diante da particularidade do direito real de laje sobreposta, a autorização municipal é necessária e obrigatória, ainda antes da conclusão formal do direito junto ao registro imobiliário, pois é do Município a competência para regulamentar o uso da propriedade territorial urbana, sendo possível a existência de eventual proibição expressa de constituição deste tipo de direito real sobre imóvel, com fundamento no interesse da preservação de um menor adensamento do uso do solo urbano.

Segundo o Ministério das cidades, os municípios deverão reconhecer, a partir de estudos, ocupações urbanas como consolidadas e irreversíveis, localizadas em áreas públicas ou particulares, com ou sem registro imobiliário. Imóveis destinados a atividades profissionais ou comerciais também serão beneficiadas, de acordo com os novos critérios.

Portanto, a unidade imobiliária de laje, deverá, em perspectiva funcional, estar isolada da construção original, configurando célula habitacional distinta. E proprietário da laje tendo os mesmo direitos e deveres de propriedade, respondendo assim pelos encargos e tributos que incidirem sobre sua unidade. (§4º)

Segundo Morgana Schoenau da Silva, assessora jurídica do Secovi/SC, “a justificativa para apresentação da medida foi desburocratizar as políticas de desenvolvimento urbano no atual cenário de explosão demográfica brasileira, onde a legislação por muitas vezes impede melhorias na regularização fundiária e condições habitacionais da população, dando ênfase ao direito constitucional de moradia, função social da propriedade e mobilidade. Os municípios poderão arrecadar IPTU das novas unidades legalizadas, pois a laje responde pelos seus respectivos tributos, ou seja, impostos.”.

Ainda comenta que, apesar dos supostos benefícios aventados, as entidades jurídicas e urbanísticas se preocupam com os efeitos da nova norma, como equívocos na redação, ausência de rigor na tipificação do novo direito real e falta de discussão com o Conselho das Cidades. A MP 759/2016 vigora até junho/2017, o Senado Federal já aprovou a medida em projeto de lei de conversão e aguarda o projeto de decreto legislativo a ser apresentado pela Comissão técnica.

Fonte pesquisada: Senado Federal, Conjur, Jus brasil e Colégio Notarial do Brasil (Conselho Federal – Artigo: Direito real de laje. Explicando para quem quer entender. Por Marco Antonio de Oliveira Camargo* – Publicado em 31/01/2017.).

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