Com base na legislação, as determinações devem estar previstas no contrato; na prática, os acordos geralmente são feitos entre o locador e o locatário
No final de ano, muitos locatários optam por encerrar seus contratos de aluguel para começar o ano em um novo imóvel, o que pode representar para o locador a quebra do contrato antes do prazo estipulado. Essa situação é comum, mas envolve uma série de regulamentos que ambas as partes devem observar para evitar problemas legais e financeiros. A quebra do contrato antes do término do período acordado, de acordo com a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), pode implicar em penalidades, sendo a principal delas a aplicação de uma multa rescisória.
A multa é uma compensação para o locador pela perda antecipada da receita do aluguel. Embora a legislação não determine um valor fixo para essa multa, ela deve ser proporcional ao tempo restante do contrato. Em geral, o valor da multa tende a ser mais alto quanto mais distante do fim do contrato o inquilino está. Arthur Pontes, assessor jurídico do Secovi-PR, esclarece que a multa a ser cobrada depende de cada contrato e que as determinações devem ser respeitadas.
Da mesma forma, os prazos estipulados devem ser cumpridos tanto pelo locador quanto pelo locatário. Em muitos casos, é comum que no contrato esteja estabelecido um período de fidelização, que exige um tempo mínimo de permanência no imóvel. Nesses casos, se o locatário quiser sair do imóvel antes do prazo, ele deverá pagar a multa. Por outro lado, se o distrato for feito após o período indicado, ele não precisará pagar nenhuma multa.
No primeiro cenário, o advogado explica que a legislação garante o direito de não pagamento da multa por parte do locatário em apenas uma hipótese, que é referente à transferência de residência pelo trabalho, quando isso é uma exigência do empregador. “O contrato tem o prazo de início e fim e deve ser cumprido na sua íntegra pelas duas partes. Caso o motivo da quebra de contrato não seja transferência por trabalho, que está prevista em lei, ele terá que tentar entrar em acordo com o locador para sair do imóvel sem a aplicação de uma multa”, pontua.
A não ser que o locatário queira abonar a multa ou tentar um acordo com o locador, ele não tem a obrigação de justificar o motivo pelo qual está saindo do imóvel. As razões podem ser variadas, mas o advogado destaca que a lei flexibiliza um pouco mais a revisão do contrato por parte dos locatários. Por isso, eles acabam tendo mais facilidade para romper os contratos do que os locadores.
O especialista cita, também, o caso de contratos com prazo indeterminado. Normalmente, esse formato é utilizado quando o prazo mínimo já foi cumprido e na renovação desse contrato o prazo fica indeterminado, pois nenhuma das partes tem previsão de desfazer o acordo. Nesse cenário, nenhuma multa é aplicada para nenhuma das partes.
“O contrato pode ser desfeito por acordo mútuo, por descumprimentos das regras ou se houver uma imposição do poder público em que tenha que haver uma intervenção naquele imóvel”, diz. Além das normas mais genéricas, especificidades sobre prazos de encerramento, valores de multas e formas de pagamento são todas determinadas no contrato individual.
Além disso, outro aspecto importante é o prazo de aviso prévio. O locatário deve informar sua intenção de rescindir o contrato com 30 dias de antecedência, conforme a legislação. Esse prazo é necessário para que o locador tenha tempo de buscar um novo inquilino e evitar prejuízos. Em contrapartida, se o imóvel estiver locado e o proprietário quiser vendê-lo, o locatário deve ser avisado com pelo menos 90 dias de antecedência. Esse prazo é garantido para que a pessoa possa buscar outros imóveis.