Advogada da AACEP explica as regulamentações que envolvem os casos e como o condomínio deve proceder em relação às cobranças
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Os danos causados nas áreas comuns de um condomínio, como salões de festas, quadras, academias, piscinas e outros espaços coletivos, podem ocorrer por diversos motivos, desde um simples acidente até o mau uso deliberado desses ambientes. Quando o dano é originado em uma unidade alugada, surge uma questão importante: quem deve arcar com os custos de reparo? Em um contexto geral, a responsabilidade pelos danos normalmente recai sobre o proprietário do imóvel, mas as implicações jurídicas e práticas do processo são mais complexas quando a unidade em questão está locada.
Segundo Bianca Tedeschi Ruggi, advogada da Associação das Administradoras de Condomínios do Estado do Paraná (AACEP), qualquer pessoa que cause danos na área comum de um condomínio é responsável por arcar com as despesas que esse dano causar. Porém, em casos de unidades próprias ou alugadas, a diferenciação acontece no pagamento dos custos gerados pelo dano.
“O condomínio irá cobrar da unidade. Se essa unidade está alugada para um inquilino e ele não realizar o pagamento, o proprietário terá que arcar com as custas dos danos, independentemente de qualquer coisa, e depois vai ter que ajuizar alguma demanda e cobrar deste inquilino, conforme a previsão do seu contrato de locação”, esclarece.
Uma vez que o proprietário é o responsável legal pela residência, conforme consta no registro da propriedade, o mesmo vale para danos causados por visitantes. No entanto, caso o dano seja de responsabilidade do inquilino, decorrente do mau uso da unidade ou um dano causado durante o uso de um espaço comum, o proprietário pode estabelecer no contrato de locação que esse pagamento seja feito de forma direta.
A entrevistada destaca que é perfeitamente legal, e até recomendável, que o contrato de locação preveja cláusulas específicas sobre os danos ocasionados em áreas comuns ou em outras unidades do condomínio. Nessas cláusulas, deve ser especificado que qualquer dano causado pelo inquilino ou por seus visitantes será de sua responsabilidade, sendo ele obrigado a arcar com os custos de reparação. O contrato também pode esclarecer que, no caso de danos resultantes da manutenção inadequada do imóvel, a responsabilidade recai sobre o proprietário, independentemente de a unidade estar alugada ou não.
Por exemplo, um vazamento causado por uma estrutura antiga e sem manutenção, deve ser custeado pelo proprietário, assim como os danos eventuais causados às unidades vizinhas ou em andares próximos. No entanto, se o dano for causado pelo inquilino, como uma batida de carro em pilares da garagem, o conserto deve ser responsabilidade do locatário.
Medidas a serem tomadas
Além das cláusulas contratuais, é fundamental que os síndicos e administradores de condomínios adotem uma postura vigilante e preventiva. De acordo com a especialista, a comunicação clara e constante entre síndicos, proprietários e inquilinos é crucial para evitar problemas futuros. Os síndicos devem orientar os moradores, incluindo inquilinos, sobre a importância da manutenção preventiva das unidades, como a verificação de possíveis vazamentos, infiltrações e outros problemas estruturais que podem causar danos às áreas comuns e a outras unidades.
Caso ocorra um dano em áreas comuns e o responsável seja identificado, seja um inquilino ou visitante, o condomínio deve seguir procedimentos claros para registrar e cobrar o ressarcimento. O primeiro passo é sempre documentar o ocorrido. A advogada recomenda que o condomínio guarde provas, como fotos e vídeos, para garantir a base jurídica necessária.
Além disso, os síndicos devem adotar medidas preventivas para evitar que problemas relacionados ao comportamento dos inquilinos ou ao uso inadequado das áreas comuns se transformem em problemas emergenciais. Isso inclui o envio de notificações, advertências e, sempre que necessário, a documentação de comportamentos irregulares. A orientação constante e a fiscalização periódica podem ajudar a minimizar a ocorrência de incidentes e garantir um ambiente harmonioso dentro do condomínio.