Tema exige atenção redobrada porque envolve segurança estrutural, cumprimento de normas técnicas e responsabilidade legal do síndico
A reforma dentro de um apartamento pode parecer simples para o morador, mas para a gestão condominial ela representa um dos pontos mais sensíveis — e também mais arriscados. De acordo com a advogada e especialista em gestão condominial, Bianca Ruggi, o tema exige atenção redobrada porque envolve segurança estrutural, cumprimento de normas técnicas e responsabilidade legal do síndico.
“Reforma não é só barulho e incômodo. É um processo que pode comprometer a edificação se for executado sem critérios técnicos”, afirma.
Segundo Bianca, o síndico tem obrigação legal de zelar pela segurança do prédio, conforme determina o Código Civil. E é justamente aí que a NBR 16.280, norma que regulamenta reformas em edificações, se torna um instrumento essencial da gestão moderna.
Documentação completa antes de qualquer obra
A especialista reforça que nenhuma reforma deve começar sem um conjunto mínimo de documentos. “O condomínio precisa receber a solicitação formal, o escopo detalhado, a ART ou RRT, a lista de prestadores, além do termo de responsabilidade do morador. Sem isso, existe risco jurídico para o síndico e para o edifício”, explica.
A NBR determina que obras que mexem na estrutura, hidráulica, elétrica, gás, impermeabilização ou fachada devem ter responsável técnico tanto pelo projeto quanto pela execução. “Só projeto não basta. Quem executa assume responsabilidade direta”, diz Bianca.
Papel do síndico: não é só guardar papel
Um erro comum é acreditar que, ao receber a ART ou RRT, o condomínio está protegido. Na prática, o síndico precisa acompanhar o que está acontecendo na unidade.
“O documento mostra o que será feito, mas cabe ao síndico verificar se é aquilo mesmo que está sendo executado. Havendo dúvida, ele deve contratar engenheiro. Isso não é excesso; é obrigação”, afirma.
A verificação técnica evita demolições equivocadas, intervenções em prumadas, abertura de vãos indevidos, sobrecarga de laje e falhas que podem gerar infiltrações e até riscos estruturais.
Como agir diante de obras irregulares
Quando algo foge do previsto, o protocolo precisa ser imediato: notificação, suspensão da obra, registro de evidências e exigência de regularização. Se houver risco estrutural, o condomínio deve paralisar a intervenção e acionar engenheiro — e, em casos mais graves, até a Defesa Civil. “O síndico não pode hesitar. A omissão dele pode gerar responsabilização civil e até criminal”, reforça Bianca.