O que fazer em casos de não pagamento da taxa de condomínio? Não é raro que a inadimplência da tarifa traga muitas dúvidas aos administradores, síndicos e condôminos e, para promover uma conduta adequada, a informação é indispensável. Fundamental para garantir a manutenção, segurança e outros investimentos necessários para o bom funcionamento do condomínio, essa taxa é uma forma de dividir despesas e pode ser cobrada de forma fixa ou proporcional ao imóvel. 

“A primeira coisa que a gente precisa fazer é uma distinção das inadimplências no condomínio. Para que um condômino seja impedido de participar de uma assembleia ou de outras questões diretivas do condomínio, a legislação não fala em inadimplência e sim em quitação. A princípio, para que o condômino não tenha nenhum problema, ele precisa ter quitação das cotas condominiais”, explica Arthur Pontes, assessor jurídico do Secovi-PR.

É importante ficar atento à forma como a taxa de condomínio é cobrada pelos administradores. O modelo mais comum é o título executivo, em especial o boleto bancário. Nesse caso, esse documento pode ser pago mesmo com a data de vencimento expirada, mediante cobrança de juros e mora. Por isso, o condômino só será de fato inadimplente quando não for mais possível pagar a conta.

“A partir disso, o condomínio terá que analisar dentro da própria convenção quais são os prazos para fazer o manejo da ação judicial. Isso não impede que o síndico faça cobranças e comunicados para que os condôminos efetuem o pagamento da taxa”, aponta o advogado.

Caso a inadimplência seja de fato consumada, o condômino pode negociar uma forma de pagar a dívida com o administrador. É importante frisar que o síndico individualmente não pode formalizar qualquer acordo – seja para um desconto no valor total ou parcelamento. Essa decisão deve passar invariavelmente por uma assembleia dos demais moradores. “Quando o condômino vai propor algum tipo de acordo, ele precisa entender que, ao não realizar o pagamento da taxa, outras pessoas tiveram que suportar essas despesas por ele. É por isso que muitas vezes os condomínios têm dificuldades em fazer acordo, tendo a necessidade de que outros condôminos deem consentimento para uma possível redução no valor ou parcelamento”, aponta.

Em caso da manutenção da inadimplência, o condômino pode ser processado judicialmente e sofrer como sanção a proibição da participação e direito a voto em assembleias do condomínio até a regularização da situação.

Mesmo com situação de inadimplência, são proibidas punições como: 

– Impedir o uso de espaços comuns e coletivos;

– Cortar o fornecimento de água, gás e/ou outros serviços básicos;

– Expor o nome dos inadimplentes de forma pública.

Locadores precisam de atenção especial

As regras para o pagamento da taxa de condomínios não se alteram em casos de locação de imóveis, já que a exigência da quitação dessa tarifa é referente ao imóvel e vinculada ao locador, não ao locatário. Portanto, qualquer cobrança por inadimplência será feita ao proprietário.

“Se o locador perceber que o locatário não está fazendo o pagamento das taxas, ele deve reaver o imóvel. Grande parte dos contratos que analiso diariamente contém cláusulas de rescisão contratual em não pagamento da taxa de condomínio. Por isso, o condomínio deve notificar o proprietário do imóvel caso haja inadimplência, até para que, caso seja necessário, o locador efetue o pagamento e busque receber esse valor do locatário”, reforça Pontes.

Os síndicos também precisam estar atentos a essa questão, seja para notificar o locatário do não pagamento da taxa de condomínio ou para comunicar o locador, caso se configure a inadimplência.

“A taxa de condomínio existe para suportar despesas importantes do condomínio. A própria legislação fala que é dever do condômino participar desse rateio. É claro que os condomínios fazem o orçamento já inserindo possíveis casos de inadimplência, porque se fossem fazer um rateio puro e simples, o risco de não ter dinheiro suficiente seria alto. Por isso, é importante a conscientização do síndico em fazer um orçamento condizente com a realidade financeira dos condôminos na obrigatoriedade dessas despesas”, finaliza.